Kurze Antwort: Nein, sie hilft nicht. Die Loan to Value-Ratio, auf Deutsch die Beleihungsquote, sollte einem Investoren einen Überblick geben, wieviel des Kapitals in Gefahr ist, wenn der Kredit platzt und die Sicherheit verkauft werden muss. Die LTV ist nicht immer einfach zu bestimmen, da viele Projekte bei estateguru in verschiedenen Stadien finanziert werden, dazu hier mehr.
Bei dem folgenden Beispiel von einem teilweise eingeholten Projekt betrug die LTV-Ratio 57,2%, und nun wurde dieses Projekt teilweise eingeholt. Hier der ganze Text, unten die relevanten Auszüge:
[…] wir möchten Sie über das endgültige Ergebnis des Darlehenprojekts KBB 1. Investitionsgesellschaft Berlin mbH, Nr. 8005 Überbrückungsdarlehen – 1.– 4. Stufe (Deutschland), informieren. […] Im Januar 2022 finanzierten die Investoren von Estateguru ein Darlehen in Gesamthöhe von 847.000 €, das durch eine Immobilie in der Gartenstraße 20, Plauen, Deutschland, besichert war. […] Nach einem Insolvenzantrag durch den Sicherheitsbeauftragten von Estateguru wurde der Kreditnehmer im August 2024 für insolvent erklärt. Estateguru schloss mit dem Insolvenzverwalter eine Verwertungsvereinbarung über den Verkauf der Sicherheiten ab. Der Verkaufsprozess wurde durch ein von Estateguru beauftragtes und vom Insolvenzverwalter genehmigtes Immobilienbüro begleitet. Im Juni 2025 wurde die Sicherheit für 565.000 € veräußert. Der Verkaufspreis entsprach dem Marktwert, insbesondere vor dem Hintergrund gestiegener Zinssätze, eines Überangebots an vergleichbaren Immobilien in Plauen sowie der Tatsache, dass der Kreditnehmer trotz Mieteinnahmen keine Instandhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahmen am Objekt vorgenommen hatte.
[Die lange Dauer des Verfahrens] lag hauptsächlich daran, dass eine erhebliche Anzahl von Dokumenten – darunter Kündigungen der Darlehensverträge, Löschungen der Grundschulden sowie Originalurkunden der Grundschuldbestellungen – dem Schuldner durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt werden mussten. Zudem galt nach der Zustellung der Kündigung der Grundschuld eine gesetzliche Wartefrist von sechs Monaten zum Schutz des Schuldners, während der keine weiteren rechtlichen Schritte zur Durchsetzung der Sicherheiten eingeleitet werden konnten. Nach Abzug der Insolvenz-, Makler- und Rechtskosten befinden sich 453.232,78 € im Prozess der Ausschüttung an die Investoren. […] Das von Estateguru im November 2023 gegen den Bürgschaftsgeber, Herrn Volker Beyer, eingeleitete Gerichtsverfahren ist jedoch noch nicht abgeschlossen.
847.000€ hatte sich die KBB 1. Investitiongesellschaft Berlin mbH für dieses Projekt von estateguru geliehen, und nach der LTV-Ratio müsste dieses Projekt also eigentlich über 1,6 Millionen Euro wert gewesen sein! Und nun hat man weniger als 1/3 des Kreditbetrags rausbekommen und dann noch über 100.000€ bezahlt für Makler, Anwälte etc. Bei allem Respekt, aber hier stimmt etwas nicht mit der Wertermittlung.
Insgesamt hatte die KBB 1. Investitiongesellschaft Berlin mbH 31 Projekte (dieses Projekt bestand aus 4 Stages, die als Projekte gezählt werden) und sich mehr als 6,82 Millionen Euro bei estateguru geliehen. Leider habe ich auch in andere Projekte dieser Gesellschaft investiert, und zwar in die Projekte 7334 (2.600€), 0446 (600€), 1097 (50€) und 2061 (50€). Vor allem die ersten beiden tun weh, denn hier habe ich so viel investiert wie sonst nie, wie man in meinem früheren Beitrag sehen kann. Es bleibt zu hoffen, dass estateguru hier nicht ganz so schlimm in der Wertermittlung daneben gelegen hatte.
In einem anderen Fall habe ich etwas mehr als 84% zurückerhalten. Hier betrug die LTV Ratio 60,1%. Es ist also kein deutsches Thema, dass estateguru daneben liegt. Anders gesagt: Die LTV-Ratio sollte Investoren besser nicht in Sicherheit wiegen, denn sie ist nur so gut wie die Wertermittlung.